Consultas técnicas – assessoria jurídica

Perguntas frequentes

Frequentemente o cartório recebe perguntas como essas:

Tenho um problema relacionado com imóveis deste Cartório. Vocês podem dar-me uma orientação técnica?

Vou passar uma escritura para meus sobrinhos, mas quero que eles recebam quando se formarem. Como faço?

Tenho dúvidas acerca da averbação de uma escritura pública.

Tenho uma minuta de escritura – vocês podem analisar se “dará registro”?

Não sei como cumprir as exigências feitas por este cartório. Vocês podem me ajudar?

Vamos instituir um condomínio. Vocês podem analisar os documentos antes da aprovação municipal?

Questões como essas nos são encaminhadas de várias maneiras – por telefone, e-mails, pessoalmente etc.

Naturalmente, procuramos dar todas as informações precisas às pessoas interessadas.

Mas o usuário deve compreender que temos alguns limites legais e materiais.

É sobre estas limitações que gostaríamos de conversar com o caro leitor.

Cartório não examina minutas ou rascunhos

Em primeiro lugar, é preciso saber que os cartórios não examinam minutas. Estamos obrigados a receber e examinar documentos já formalizados. 

O que isto quer dizer? Simplesmente, que os documentos têm que estar finalizados, preparados por um profissional especializado, prontos para o registro.

Normalmente, os profissionais que atuam na orientação jurídica dos interessados e na confecção dos respectivos instrumentos são os seguintes:

  1. notários – lavram escrituras públicas de um modo geral.
  2. advogados – redigem instrumentos particulares, atuam no processo e extraem títulos judiciais, partilhas, divórcios etc.
  3. economiários – confeccionam instrumentos da Caixa Econômica Federal
  4. documentaristas – elaboram documentos como incorporações imobiliárias, instituição de condomínios etc.

Cada um desses profissionais detém um conhecimento especializado que os permite realizar o contrato, interpretando a vontade e o interesse das partes. Eles fazem contratos de compra e venda, de doação, de hipoteca, de usufrutos, etc.

Cartórios não são órgãos consultivos

Por outro lado, os Registros de Imóveis não podem funcionar como órgão de aconselhamento, consultoria e assessoria jurídica. Não podem indicar os caminhos técnicos-jurídicos adequados para solucionar os problemas apresentados pelos interessados ou mesmo sugerindo soluções a problemas por nós apontados.

Isto porque há uma lei que nos proíbe de fazê-lo. A vedação está contida no art. 1º do Estatuto da Advocacia (Lei 8.906, de 4.7.1994):

São atividades privativas de advocacia:

(…)

II – as atividades de consultoria, assessoria e direção jurídicas

Como se vê, os Oficiais do Registro de Imóveis não têm a atribuição legal de dar conselhos, consultoria, assessoria, etc.

Cartórios não respondem a consultas verbais

Os cartórios não estão obrigados a responder a consultas verbais dos interessados.

No Registro de Imóveis vigora o princípio de rogação ou de instância (art. 13 da Lei de Registros Públicos). Os pedidos de registro pressupõe o ingresso de título devidamente formalizado. Assim decidiu a Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo:

Dentre os princípios que regem os registros públicos, um deles é o da instância ou rogação, previsto no artigo 13 da Lei de Registros Públicos, o qual reclama requerimento dos interessados acerca da inscrição (registro) de um título, o qual, à evidência, deve ser dirigido ao Oficial, tanto que, nos termos do artigo 174 da mesma Lei, o Livro “1” (Protocolo) serve para apontamento de todos os títulos apresentados diariamente, o que mostra a necessidade de que a pretensão seja expressa, sem o que não é possível determinar a prioridade, da qual resulta preferência de direitos reais. (Processo CG 121.894/2014, Fernandópolis, dec. 30/10/2014, DJ: 14/11/2014, des. Elliot Akel).

Advocacia administrativa

A extrapolação dos limites de atuação profissional dos Oficiais de Registro e de seus prepostos pode representar advocacia administrava – prática vedada pela lei. Não podem valer -se de sua qualidade de profissionais exercentes de uma função pública para desempenhar atividade estranha às suas funções ou para lograr, direta ou indiretamente, qualquer proveito (art. 243 da Lei 10.261/68).

A Corregedoria-Geral de Justiça já enfrentou o tema e deixou consignado que o Oficial (ou seus prepostos) não prestam serviços de despachantes ou de quaisquer outros profissionais liberais:

Logo, mais do que imoral, a conduta do servidor bate de frente com dispositivos do Estatuto do Funcionário Público. Evidente que serviu de intermediário a terceiros na realização de serviço público e, o que é mais grave, valeu-se, para tanto, de sua condição de Oficial Maior do registro predial.

Aliás, de longa data vem entendendo esta Corregedoria geral que: “Ética à parte, porque dificilmente atingível em sua plenitude, interessa mesmo é que, no exercício de serviço público delegado, o cartorário há de se ater à função própria e de se abster de qualquer serviço estranho, sempre de menor relevância.

Quer dizer, cartorário não se compara a despachante. Presta serviço público que a lei lhe delega. Sua remuneração deve se mirar nas regras pertinentes (Regimento de Custas e Normas do Pessoal das Serventias Extrajudiciais), não se admitindo qualquer acréscimo que só aviltaria a função, sobre se mostrar ilegal. Escrivão não é liberal ou comerciante” (Decisões Administrativas da CGJ, ano de 1989, ementa 217; no mesmo sentido, confira-se ainda: Decisões Administrativas da CGJ, biênio 1983/1984, ementa 59; ano de 1987, ementa 122; ano de 1986, ementas 154 e 168).

Em caso idêntico ao ora sob exame, já se decidiu; com base da lição de J. M. Carvalho Santos, que o funcionário, por razões administrativas e morais, não pode constituir-se procurador da parte ou seu intermediário. Isso porque exerceria danosa influência sobre os colegas que, como é natural, procurarão, tanto quanto possível, atender seus pedidos. Não bastasse, o funcionário, que por sua função adquire certa gama de conhecimentos especializados, pondo seus serviços a favor de terceiros, faria concorrência desleal a advogados e outros profissionais (v. Decisões Administrativas, ano de 1988, ementa 170). (Processo CG  25.365/92, Jaú, parecer de 14/11/1992  de lavra do magistrado Francisco Eduardo Loureiro).

Conclusão

Os Oficiais de Registro estão proibidos de dar assessoria jurídica (própria de advogados), não podem aconselhar os interessados na realização de seus negócios de caráter privado (aconselhamento notarial), não podem confeccionar instrumentos particulares, nem dar forma pública ou privada a qualquer negócio jurídico que envolva imóveis.

A quem recorrer?

Compra e venda de imóveis sem financiamento, inventários, partilhas. Neste caso, consulte um bom notário. Sempre haverá um notário ao lado de sua casa ou de seu escritório. Para localizar um bom notário em São Paulo, aqui.

Compra e venda de imóvel com financiamento. Procure um agente do crédito imobiliário. Aqui v. encontra boas informações do mercado: http://www.abecip.org.br/

Inventários e partilhas judiciais. Procure um bom advogado. OAB: http://www.oabsp.org.br/

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